Immobilienerbe besser planen… 8-tung drohende Steuern

Lila heisst die 28 jährige Tochter von Hermann aus Zollikon. Er lebt seit einiger Zeit alleine und überlegt sich das selbstbewohnte Haus mit einem hübschen Einlieger Wohnung an die Tochter zu verschenken.

Lila weiss noch nichts von Ihrem Glück, aber welche Überraschungen Sie sonst noch erwarten könnte, wird von Vater Hermann Schritt für Schritt abgeklärt, für Lila sollten keine Nachteile entstehen.

Folgende Gedanken hat sich Hermann bereits gemacht; da Lila Einzelkind ist, macht es keinen erheblichen Unterschied ob er nun das Haus verschenkt, da er sowieso keine weiteren Pflichterben mehr zu berücksichtigen hätte. Für die Lebenspartnerin von Hermann ist im Testament durch die Verfügung der freien Quote separat gesorgt.

Soweit so gut. Nun ist aber noch zu schauen, wie mit der Hypothek auf dem Haus und den steuerlichen Aspekten umzugehen ist. Hier Hermanns Gedanken dazu.

Bereits steht fest, dass er vorerst im Haus wohnen bleibt, somit räumt er sich direkt ein Nutzniessungsrecht an der Wohnung mit ein, weshalb auch die Hypothek und Eigenmietwert von Ihm selbst weiter besorgt werden könnten, da im Grundbuch bezeichnet. Auch weil die Hypothek lediglich CHF 300’000.– beträgt, könnte die Tochter im Uebernahmefall diese alleine durch Einkünfte der unteren Wohnung tragen. Diese Mieten gehen fortan an die Tochter.

Von der Steuerverwaltung Zollikon, respektive Kanton Zürich, liegen diese Belege vor.

Wohnhaus Eigenmietwert 50’000.– Kap.Satz.  6.8 %  –  also 735’294.–

zuzüglich Mietertrag  26’750.–, “ “                                   ergibt 393’382.–

in der Summe also einen Steuerwert von             CHF     1’128’676.–

doch gilt dieser Wert auch bei der Schenkung und Handänderung?

Einen Verkehrswert wurde derzeit von der anfina immo ag über CHF 3.000.000.– ermittelt, d.h. es wäre der massgebliche Wert, zu dem heute dieses Haus in derzeitigem freien Marktumfeld geschätzt die Hand wechseln sollte. Das Haus auf einem hübsch angehobenen Landstück und Garten von ingesamt 780m2, von derer Veranda mit Aussicht über die Weite bis hin zu den Bergen und teilweise aus der Dachgallerie sogar zum See.

Hermann selbst hat das Haus vor 30 Jahren, vor Geburt seiner Tochter für damals 750’000.– in der Immobilienkrise erstehen können. Es wurde zünftig investiert und zwar in Erdwärmegewinnung, folglich in neues Heizsystem, Dämmung,  Küche und Bad,  sowie durch einen grossen Wintergarten wurde die Raumordnung ausgenutzt. Das kostete Hermann rund 300’000.– CHF, zuzüglich der Erneuerungsinvestitionen, ins Dach, die Fassade, Elektrik und Leitungen wurden weitere 150’000.–fällig.

Da das Haus verschenkt wird, aber trotzdem steuerlich einen Schenkungswert beinhaltet, welcher bei der Verschreibung Anwendung findet, sollte dieser mindestens dem Anlagewert entsprechen. Also dem Kaufpreis und den direkten Käuferkosten damals zuzüglich den wertvermehrende Investitionen während des Besitzes. Einen Gegenwartswert (also og. Verkehrswert) ist ein höchst anznehmender Wert heute, jedoch sind hier dann die latenten Gewinnsteuern abzurechnen. Hierauf lässt die Steuerbehörde Zürich nur den Wert zu, der mindestens um 1/3 des dannzumaligen Anlagewertes erhöht wird. Zudem soll der Wert mindestens aber demjenigen entsprechen, welcher vor 20 Jahren gegolten hatte. WICHTIG ist, dass der zu erwartende Gewinn, bei Anfallrespektive die Differenz von Anlagwert zum Verkaufserlös, im positiven Falle mit der Grundstückgewinnsteuer belastet wird.

Für Erben und Schenken bei Nachkommen ist ein sogenannter Steueraufschub gewährt. Das heisst dass solange ein vollumfängliches unentgeltliches Rechtsgeschäft vorliegt wird keine unmittelbare Grundstückgewinnsteuer fällig oder die Besitzhaltedauer lediglich aufgeschoben. Momentan verdient Hermann ja nichts daran! Die Bemessung allfälliger Grundstückgewinnsteuern daraus entfällt, ergo wird die Besteuerung aufgeschoben, bis Lila dann das Haus weiterverkaufen wollte. Also auch die Haltedauer, welche hier 30 Jahre behält, wird nicht unterbrochen.

Hermann weiss, aus früheren Gesprächen mit Lila, dass das Haus für eine Familienbehausung in Zollikon für sie selbst nicht in Frage kommt, weil Ihr Arbeitgeber und neuer Lebensmittelpunkt im Tessin liegt. Sie arbeitet dort im Casino Campione d’Italia als Kassier und ist daran, eine Familie zu gründen. Hermann rechnet damit, dass sie in 3 bis 5 Jahren das Haus verkaufen möchte, wofür er ihr seine volle Zustimmung geben wird und allfällige Rechte, das Nutzniessungsrecht gegen entsprechende Abgeltung, dann auslöst. Er hat ohnehin vorgehabt, sich nach einer kleineren Wohnung umzuschauen, die er möglichenfalls aus dem Ihm verbleibenden Wert des Nutzniessungsrechtes finanzieren wollte.

Wir rechnen also mit einem Verkauf  von mindestens 3m. innerthalb absehbarer Zeit.

Hermann entschliesst sich der Wert vor 20 Jahren, also 1.5m + die kürzlich getätigten wertvermehrenden Investitionen 0.3m, also total 1.8m zu verschenken, Er behält wie erwähnt die Nutzniessung an der selbstgenutzten Wohnung im Barwert von 500’000.–, also ergibt sich eine Nettoschenkung von 1.0m + Hypothekenverbleib.

Wir machen die provisorische Vorberechnung

Schenkungsanteil 1.0m + 0.3 Hypothek

Bruttoverkaufserlös 3mio.

  • Hypothek -0.3 (Ablösung)
  • Wert Schenkung -1.0
  • Gewinnungskosten (Makler/Inserate/Bewerbung/Dokumentationen etc.) -0.1
  • Hypovorfälligkeit* -0.1 (* 10 Jahreshypo zu 1% frühzeitig ablösen, worst case)
  • Nutzniessungsrecht *(2) Hermann  – 0.5 (wird vor dem Verkauf im Grundbuch gelöst)
  • keine weiteren Investitionen 0.0 inzwischen

==================================

Nettoergebnis Grundstückgewinn Lila 1m

mutmassliche Haltedauer 34 Jahre, ergibt den Mindesbesteuerungssatz (Kt. ZH) von 20%

vom Gewinn ist folglich CHF 200’000.– als Grundstückgewinnsteuer an das kantonale Steueramt zu bezahlen

*2 = Nutzniessung, wird als bedingt dingliches Recht, grundbuchamtlich und mit einem Barwert von 500’000.– von Hermann selbst gelöst, dazu die Detailbehandlung Nutzniessungsrecht ZStB-Nr-21-4  Die Einräumung einer Nutzniessung löst keine GGSt aus, da die Nutzniessung höchstens 100 Jahre dauern kann (vgl. Art. 749 ZGB) und damit das Kriterium der Dauerhaftigkeit nach § 216 Abs. 2 lit. b StG nicht gegeben ist (KommZH 216 N 123).

ev. kann interkantonal, wenn innerthalb zweier Jahren ein Hauskauf im Kanton Tessin ansteht eine Ersatzbeschaffung direkt von Lila geltend gemacht werden, aber nur sofern Sie das Haus selbst mit einem direkten Ersatz belegt. D.h. der Anlagewert damals von Zollikon sollte mindestens demjenigen der Neubehausung im Tessin entsprechen.

Alles im Detail dazu finden Sie im Steuerharmonisierungsgesetz Art. 12 Abs. 3 StGH u ff.

weitere Angaben zur Ersatzbeschaffung insbesondere der absoluten zur proportionalen Methode in der Teilreinvestition finden Sie im Kreisschreiben der Scheuerkonforenz , als Ergänzung zum StGH Art 12. Abs. 3 und Ergänzung Ziff. Absatz 4 , 19 im PDF angehängt.Grundstückgewinnsteuer Ersatzbeschaffung StHG.