Ersatzbeschaffung – Grundstückgewinnsteuer richtig aufschieben

Harry Hugentobler ist Zürcher aus Schlieren. Er hat sein Einfamilienhaus mit Familie und Hund nähe der Limmat, wunderbar für Spaziergänge ins Naherholungsgebiet.

Da seine Kinder schon seit einigen Jahren ausgezogen sind, überlegt er sich in eine Wohnung am Zürcher Hausberg „Uetliberg“ zu ziehen. Auch weil dort die Versorgung seiner heute vitalen Mutter mit Schrebergarten für spätere Tage anliegt.

Jetzt ist er aber unsicher ,ob mit Verkauf des Hauses eine höhere Grundstückgewinnsteuer verbunden ist? Es stehen bis dato drei Wohnungen in der engeren Auswahl.

Eine beschauliche 3 1/2 Zimmer Wohnung im im Friesenquartier für 1.3M. eine 5-Zimmer Penthouse Wohnung für 2.5M im beliebten Stadtkreis 3 Wiedikon am Goldbrunnenplatz, schliesslich noch eine Maisonette-WG für 1.8m im Albisriederdörfli.

Ein Käufer für das hübsche EFH in Schlieren mit Doppelgarage konnte über anfina für 2M gefunden werden, wofür Anschaffung + Investionen von 1.35m seit Kauf im Jahr 1992 gegenüberstehen.

Der Verkaufserlös von 2m würde bei der Wohnung am Friesenberg für 1.3m nicht gedeckt, folglich wird die Grundstückgewinnsteuer von minimal 20% auf 650′ fällig.  Die 20% ergeben sich aus dem maximalen Besitzdauerabzug im Kt ZH von 50% der ordentlichen Taxierung. Die Grundstückgewinnsteuer beträgt deshalb Sfr. 130’000.–

Beim Kauf der Penthouse Wohnung wird 100% des Verkaufserlöses von Schlieren verwendet, also erfolgt eine Steueraufschiebung des Gewinnes von 650′. Das heisst es ist abhängig mit wieviel Gewinn er zukünftig die Penthousewohnung wiederveräussern wird.

Nehmen wir an er würde die Wohnung noch höher zu Gunsten Mietwohnung verkaufen, so gelangt der alte und neue Gewinn zur Kumulation.

Leztens wäre der Erlös von Schlieren nur teilweise durch den Ankauf der Maisonette in Albisrieden gedeckt. Das heisst 200′ Differenz gelangen trotzdem zur  Besteuerung mit dem Minimalsatz von 20% folglich 40Tausend Franken Steuerschuld. Der anrechenbare Erlös wird aufgeschoben, bis zur nächsten Transaktion.

8-tung eine Grundstückgewinnsteueraufschiebung wird nur bei Ersatzbeschaffung innert zweier Jahren nach Verkauf generell zugelassen. In begründeten Einzelfällen von verwender- und zielgerechten Ablösung können verlängerte Fristen gewährt werden. Alle Details finden Sie unter (§ 225 Abs. 3 StG)

Es herrscht nach Steuerharmonisierungsgesetz eine Solidarität unter den Kantonen, sodass auch kantonsübergreifend auf die am letzte Wohngemeinde vereinnahmten Gewinne abgestellt werden.  Neu gilt also diese Einheitsmethode. Alles zur detaillierten Nachlese findet sich im Rundschreiben der Finanzdirektion ZH https://www.steueramt.zh.ch/internet/finanzdirektion/ksta/de/steuerbuch/zuercher-steuerbuch-definition/zstb-216-3.html  und in den Gesetzesartikel (§ 216 Abs. 3 lit. i und § 226a StG).