2.-Wohnnungsinitiative – Fluch und Segen.

Die Gemeinden sind zusätzlich vor wirtschaftliche und sozialstrukturelle Herausforderungen
gestellt. Die Verschärfungen sind wie folgt zu erkennen:

 

  • Gemeinden mit freien Kontingenten an Zweitwohnungen werden von Investoren und
    Bauunternehmern ausgelotet; siehe Beispiel Andermatt.
  • Altbestehende Zweitwohnungen verbleiben an touristischen Vorzugslagen und werden mittler-
    weilen beinahe unerschwinglich; als Beispiele können das Engadin und Zermatt genannt werden.
  • Teure Neubauten auf Vorrat sind nebst dem, dass Sie heutzutage schwieriger zu finanzieren sind,
    auch wegen den sich abzeichnenden Angebotsüberhängen an Sekundärlagen unter Preisdruck geraten.
  • Grundsätzlich gilt: ohne Schweizer Erstwohnsitz, kein Zweitwohnsitz. Die Regel soll
    bezwecken, dass klar unterschieden werden kann und keine Zweckentfremdung entsteht.
  • Kombiniert mit der Lex Koller-Furgler steht es Ausländern nur eingeschränkt zu, in
    Immobilien zum Wohnen, insbesondere ferienhalber zu investieren.
  • Trotz attraktiver und währungssicheren Marktstellung der Schweiz, bleiben hier viele Nachfrager auf der Strecke.
    Es geht also primär einmal darum über den nachgewiesenen Ersten, also Hauptdomizil- und Steuerwohnsitz, eine bewilligten Zweiten zu erhalten.

 

Demnach mit dem Kaufentscheid ausreichend geprüft werden sollte, welche zukünftigen Konsequenzen einem diesbezüglich blühen können.

 

Hierauf ist Folgendes zu beachten.

 

    • Es ist ratsam, vom Verkäufer eine aktuelle  Bescheinigung der jeweiligen
      Gemeinde über die Parzelle und deren tatsächlichen Feriennutzung (2.-Domizil) zu erhalten.
    • Wichtig ist, dass in Erfahrung gebracht wird, ob das Kontingent der 20% an 2.-Wohnung
      hier schon überschritten oder nahe an der Marke liegt.
    •  vor Eigentumsübertragung ist genaustens zu prüfen, inwiefern die Gemeinden
      das Grundbuchamt verfügt hatte, Kontingente umzulegen oder Kataster einzuteilen.
    • Ebenfalls zu beachten ist, dass nicht mittels Planungszonen in den betreffenden
      Gebieten neue Einteilungen oder Umnutzungen vorgewirkt werden, dies käme einem Projektstopp gleich.
    • Im äussersten ist eine Gefahr von formeller Enteignung auf Besitzstandwahrung nicht auszuschliessen.

 

Auch wenn eine Bestätigung vorliegt, kann man zwar davon ausgehen, dass es so verbleibt,
garantiert nicht zu 100% für fortwährende Gleichtaxierung.

Um das Risiko weiter zu vermeiden… oder auf Neubewilligungen einzusteigen…

    • dort wo sich neue interessante Tourismusgebiete erschliessen, in denen das 20%-Kontingent noch nicht
      erreicht ist und keine Zusammenlegung von Gemeinden geplant wird, sinkt die Gefahr.
    • Wenn Ferienwohnungen zu Fremdbetten (Hotellerie) umgewandelt werden oder umgekehrt
      alte Hotelerie aufgrund der Altbestandregelung neu in 2-Wohnungskontingente fallen.
    •  Gegenkomitees zur Lockerung des uferlosen 2.-Wohnungsbaus um Franz Weber, welcher bspw. Hotels («warme
      Betten») in Erstwohnungen umbenennen möchte, sodass ein höheres Neubaukontingent frei wird.
    • Zusätzliche Lockerung verspricht die anfangs 2016 verabschiedete Volksinitiative bezüglich 2.-Wohnungen
      bezüglich revidierter Raumplanung auf 2019, wo der Kanton über Bauordnung teilwese Mehrraum freisetzten.

Der Ordnung halber verweise ich noch auf Hinweise der Webseite zu Rechtsprechungen, welche unter Lawmedia zu finden ist.

1. Wohnsitznahme der Ehefrau in der vor dem 11.03.2012 erworbenen „Zweitwohnung“ in einer Gemeinde mit einem Zweitwohnungsanteil von mehr als 20 % macht die Immobilie zu einer weniger verkäuflichen und minder-werthaltigen „Erstwohnung“ (Verzicht auf die Bestandesgarantie unter neuem Recht)
2. Bestimmte „Listen-Gemeinden“, d.h. Gemeinden mit mehr als 20 %, kontrollieren die Nutzungsart der Wohn-Immobilien in ihrem Gemeindesprengel
3. Einzelne „Listen-Gemeinden“ untersagen nach einer „Erstwohnungsnutzung“ die Wiederverwendung als „Zweitwohnung“, zB durch Fristansetzung an den Immobilieneigentümer, das Mietverhältnis mit dem neuen Zweitwohnungsmieter binnen bestimmter Frist zu kündigen.
4. Achten Sie als Zweitwohnungsbesitzer mit Bestandesgarantie darauf, wem Sie die Zweitwohnung vermieten (kein Einheimischer) und verbieten Sie Ihrem Zweitwohnungsmieter im Mietvertrag unter Schadenersatzfolge, in der Zweitwohnung seinen Wohnsitz zu nehmen.
5. Diese Tipps sollten auch Eigentümer von Zweitwohnungen beachten, die in Gemeinden liegen, deren Zweitwohnungsanteil die Schwelle von 20 % übersteigen könnte

 

Abschliessend darf festgehalten werden, dass entgegen des entlastenden Regulierung, die Probleme nicht vom Tisch,  sogar der Druck auf betreffende Regionen weiter zunehmen dürfte. Es kann aber auch sein, dass mit einem sich stabilisierenden Markt und den jeweiligen Anbietern ein langfristig ausbalanciertes Angebot entwickeln lässt. Die anfina steht bei Bedarf zur Verfügung und freut sich darauf Ihren Wunsch von der Ferienwohnung entgegenzunehmen.